Честно признаюсь – заниматься продажей/покупкой вторичного жилья я люблю больше чем новостройкой. Вроде и рисков больше, но тут мы имеем в наличие дом, который «можно потрогать» здесь и сейчас, въехать – и жить….. А новостройка – это пока еще только «обещание» построенного дома…
Но нельзя не признать, что основная масса застройщиков честно продолжает строить, вводить в эксплуатацию и продавать свои объекты. Так что давайте вместе проанализируем, что готовит 2023 год в этом сегменте недвижимости.
Ну, во-первых, уже четко видно по итогам 2022 года, что в силу неопределенности экономической ситуации, застройщики стали придерживать свои объекты и выводить на рынок ограниченное количество корпусов для создания искусственного дефицита предложений. Сразу делаем вывод – цены на новостройку не планируют падать.
Во вторых, Правительство России продлило действие госпрограммы на новостройку до 1 июля 2024 года. В СПБ и области это возможность взять кредит до 12 млн по ставке от 7,7%. Но ставка 7,7% тоже звучит не «бесплатно» и дальше начинается поиск объектов с минимальным процентом. Вот тут сразу хочется про акцентировать внимание – широко известная поговорка «бесплатный сыр бывает только в мышеловке» близка к данной ситуации как никогда. С точки зрения Эльвиры Нибиуллиной, около нулевые, ставки по так называемым «ипотекам от застройщика» – это всего лишь маркетинговые манипуляции. По факту, низкая ставка компенсируется завышенной стоимостью продаваемого жилья. Когда будете рассматривать для себя объект по ставке аля «0.01%» – обратите внимание как сильно отличается стоимость квартиры при 100% оплате (либо обычная ипотека, либо наличные средства) от стоимости квартиры, купленной по рекордно низкой субсидированной ставки. Ведь что такое субсидированная ставка простыми словами? – застройщик компенсирует банку его недополученную прибыль за счет повышения стоимости квартиры. Наш ориентир адекватной ставки – ставка по долгосрочным ОФЗ (облигации федерального займа). Любая ипотека, взятая по ставке ниже ставки по ОФЗ, говорит нам, что мы по итогу крупно переплатим за нашу квартиру. Так что ожидание от ЦБ установления минимально разрешенной ставки по ипотеке – в плюс покупателю, а не в минус. Хотя на первый взгляд видится совершенно противоположно.
В третьих, из новостей, относящихся в первую очередь к новостройке, – это изменения по одной из самых популярных программ – «семейная ипотека». Если раньше воспользоваться ею могли только семьи, где хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года, то теперь ею может воспользоваться любая семья, где есть два ребенка, которым не исполнилось 18 лет, вне зависимости от даты рождения. Ставка по кредиту тут 6%. В СПб и ЛО по этой ставке можно взять 12 млн, а недостающие средства взять по рыночной или другой субсидированной ипотеке. Правда суммарная сумма кредита при покупке не должна превышать 30 млн. Так как программа работает только с объектами, продающимися от юр.лиц, то безусловно основное место ее реализации – новостройка. И эта новость безусловна позитивна.
И, последнее, на что я хочу обратить внимание. Как Вы знаете, способ продвижения своих объектов у застройщиков в последнее время изменился. Раньше они готовы были работать с агентствами, реализуя через них свои предложения. Сейчас, в основной своей массе, они ушли в создание своих офисов продаж, убрав из цепочки посредника – агентство. Для застройщика это выгодно – отсутствие необходимости платить комиссию риэлтору, возможность представить свой объект как наилучшее предложение на рынке. А вот потенциальный покупатель оказывается потребителем не сколько анализа рынка, сколько результата коммуникативных навыков сотрудника офиса продаж. А сейчас только ленивый «продажник» не ходит на занятия по повышению уровня влияния на свою аудиторию. Я до сих пор считаю, что метод выбора новостройки «по старинке» – с анализом плюсов минусов всех застройщиков на рынке – вещь более эффективная, чем попадание под обаяние конкретного продавца.
Тем более что стандарты покупки квартиры у застройщика через риэлтора не изменились – работа агента все так же бесплатна для покупателя квартиры – комиссию риэлтору выплачивает застройщик.
При необходимости – буду рада Вам помочь. Не стесняйтесь задавать мне вопросы в личных сообщениях. Я прекрасно понимаю, что отнюдь не каждый контакт должен закончиться каким-то взаимовыгодным сотрудничеством, сделкой и тд. Но возможность задать вопрос человеку, разбирающемуся в сфере недвижимости – дорого стоит. И он – ни к чему не обязывает……
Предлагаю Услуги риэлтора
Преимущество:
- Индивидуальный подход к клиенту;
- Помощь в оформление документов; наличие ипотечного менеджера, работающего со сложными кредитными историями.
- Анализ рынка недвижимости;
