Мы с вами должны помнить, что существуют два вида наследования – по завещанию и по закону. Между ними существенная разница.
По Закону
По закону всегда предпочтительнее. Потому что даже если у нас появляется неучтенный наследник, для потенциального суда мы можем сделать замечательную запись в договоре купли продажи о том, что выплату компенсации наследнику берет на себя продавец, не привлекая покупателя.
Это не дает нам 100 процентной гарантии безопасности – недаром страховые компании чаще всего отказывают в титульное страхование (а это прекрасное страхование, при котором покупатель сможет вернуть себе деньги, если сделка будет признана недействительной), если с момента смерти наследодателя прошло менее трёх лет.
Но подобные формулировки в договоре всё-таки дадут нам больше шансов оставить приобретённую квартиру у себя. Это никак не может быть притворной сделкой. Продавец получил квартиру в собственность и имеет право ею полностью распоряжаться. С точки зрения закона, если появится новый наследник уже после того, как квартира была продана, он имеет право только на компенсацию своей доли. И наша задача как покупателя сделать всё чтобы эту компенсацию выплачивали не мы.
По завещанью
А «по завещанию» – тут более интересно. Его можно оспорить, так как в наличии есть заинтересованные лица, которые имели право по закону претендовать на это имущество. Поэтому велик шанс, что речь пойдёт о том, чтобы в принципе признать завещание не действительным. Суды здесь чаще всего обсуждают вопрос дееспособности наследодателя. Болел, не понимал, что делает, не осознавал и так далее. И это уже основания признания завещания не действительном.
Следовательно, и наследник, продавший нам свое имущество, после такого суда, получается посторонним человеком по отношению к этой квартире, не имеющим право заключать по ней какие-либо сделки.
Причём мы не забываем ещё о таком риски, как поддельные документы. Особенно это хорошо получается у мошенников, если документы, подтверждающие родство иностранные.
Тут есть возможность подделать и документы о браке (брак, заключённый в другой стране, признается у нас действительно, но данных в архиве ЗАГСа о нём нет) и доверенность….
В этой ситуации нам даже не поможет доказательства для суда, что мы являлись добросовестным покупателем. Ведь купили мы квартиру у «левого» человека.
Тут ещё можно сказать, что при наследовании по завещанию у потенциальных наследников есть возможность отсудить половину того, что им принадлежало бы по закону. По сравнению с полностью признанием сделки недействительной, это уже меньшие страхи… Хотя – как сказать. При многочисленных наследниках компенсации здесь будет более чем приличная.
Поэтому покупка квартиры по наследству – это всегда риск и анализ ситуации тут необходим.
