Как Вы знаете, по семейному кодексу любое имущество, приобретенное в браке, если оно специально не оговорено в брачном договоре, принадлежит обоим супругам, даже если собственность зарегистрирована только на одного из них.
И в этом всегда был риск как покупателя, так и меня как риэлтора… Потому что даже нотариальное заявление об отсутствии супруги на момент покупки не давало нам 100% гарантии. Ведь нотариус ставит свою печать на заявлении как свидетель того, что продавец задекларировал эту информацию. К сожалению, он не обязан делать запрос в ЗАГС.
К сожалению, у меня даже есть личный опыт на заре моей риэлторской деятельности, когда продавец — это нотариальное заявление предоставил, а по факту бывший супруг (который был еще актуальным на момент покупки продаваемого имущества) нашелся…. Поверьте – я пережила массу неприятных впечатлений. Хорошо, что он оказался приличным человеком, которого совершенно зря демонизировала продавец квартиры, и написал заявление о том, что не будет претендовать на свою долю имущества, так как действительно не вкладывал туда собственных средств. А если бы не написал???? Впереди маячили суды, суды и суды… с неизвестным исходом….
В общем, как вы понимаете, после этого без похода в ЗАГС у меня не было ни одной сделки…
И вот – новость!!!!
В статью 35 СК РФ внесли изменения и сделали ссылку на ст. 173.1 ГК РФ, в которой говорится, что супруг, у которого не спросили согласия на продажу, может оспорить сделку только если будет доказано, что вторая сторона знала или должна была знать о необходимости получения такого согласия. И меня, как риэлтора, это ОЧЕНЬ и ОЧЕНЬ радует.
Ведь о чем нам это говорит: супруг теперь должен САМ позаботиться о своем имущественном положении и имеет право внести данные в ЕГРН о совместной собственности на основании свидетельства о браке. Поэтому, если он бездействовал, вместо того чтобы всем вокруг сообщить что имущество общее, то это больше его проблемы, чем покупателя, который реально не знал о супруге
С точки зрения поправки (и на мой взгляд очень справедливой) закон теперь на защите прав того, кто не может проверить информацию на все 100% (ведь браки регистрируют и в других странах, но в РФ они признаются юридически действительными).
На одной чаше весов стоит супруг, который мог избежать обмана и сообщить всем, что его мнение должно учитываться (заставить поставить штамп о браке в паспорт, пойти в ЗАГС и заверить брак, заключенный зарубежом, зарегистрировать общую совместную собственность);
На другой чаше весов – добросовестный покупатель, у которого отсутствуют законные инструменты для 100% проверки данного момента с супругами
Поэтому приоритет изначально должен отдаваться тому, кто ничего не мог сделать по закону и был ограничен в получении информации, кроме той, что дал сам продавец.
Очень рада тому, что теперь эта поправка внесена.
Но! Вы ведь тоже согласны со мной, что всегда лучше перестраховаться? А значит – мы все равно посылаем человека в ЗАГС или МФЦ за справкой о гражданском состоянии на момент покупки продаваемого имущества, вносим в договор купли продажи пункт о том, что продавец гарантирует что был не в браке, и заказываем свежую выписку из Росреестра, где четко видно отсутствие в ЕГРН сведений о совместной собственности.
Другое дело, что теперь каждый из нас – под ударом. К сожалению, истории про семьи, в которых давно пропало взаимоуважение и любовь, знаю много…. И теперь возможна ситуация, когда продажа совместно нажитого имущества, может легко пройти даже без информирования второго супруга… И суд впоследствии будет на стороне покупателя….
В общем, вывод статьи такой: все смотрим свои документы на собственность по объектам недвижимости и бежим в МФЦ со свидетельством о браке, если не находим свою фамилию в правоустанавливающих документах на дом/квартиру и т.д. … .
Всем удачи!
Буду рада помочь! Телефон в профиле.
