В последнее время сталкиваюсь все время с одной и той же ошибкой клиентов, которые приходят ко мне покупать объект, перед этим самостоятельно найдя покупателя на свою квартиру, которую они продают, чтобы купить что-нибудь другое. К сожалению, даже наличие риэлтора с той стороны не всегда помогает отследить решение вопроса вовремя – а именно: если вы продаете квартиру или дом, в котором выделены доли детям, перед тем как начать его продавать или искать встречный объект для согласования с органами ОПЕКИ, В НАЧАЛЕ решите стартовый вопрос – напишет ли отец ребенка свое разрешение на отчуждение детской доли и есть ли этот папа на территории России в наличие.
К сожалению, очень часто дети после развода остаются с мамой и контакт с отцом минимален. Но! Если отец не лишен родительских прав, то чтобы совершить сделку по купле-продаже недвижимости, где принимает участие несовершеннолетний ребенок, в соответствии со ст. 20 ч. 2 ФЗ «Об опеке и попечительстве» требуется получение предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства при даче согласия ВСЕГДА будут учитывать мнение обоих родителей.
Тут то и начинаются проблемы. Бывший супруг, желая навредить, не дает согласия на продажу жилья, начинает требовать денежных средств взамен на свое согласие, чинит препятствия иным образом. Сделка по отчуждению недвижимости без его согласия состояться не может, а если и состоится, то может быть признана недействительной со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Вариантов тут может быть несколько:
- Cамый простой и бюджетный, пойти вместе с папой в Мфц или орган ОПЕКИ (в зависимости от требований конкретной опеки)и написать в простой рукописной форме разрешение на отчуждение детской доли;
- если папа категорически не хочет встречаться, отправить его к нотариусу. Нотариальная форма документа любую опеку тоже устроит;
- На всякий случай напоминаю – на этом этапе объект для покупки должен быть уже подобран.
- Грустный вариант – обращение в суд, который может принять решение в пользу матери и несовершеннолетнего ребенка, и согласие бывшего мужа будет не нужно. Вариант не самый оптимистичный, так как суду надо будет доказать, что продажа затеяна ради улучшения качества жизни ребенка, а следовательно надо предоставить документы на покупаемый объект. Но мало кто из продавцов недвижимости согласится ждать столь долгий срок – когда пройдут все суды, решение суда вступит в силу и орган ОПЕКИ выдаст свое разрешение. На это мероприятие может уйти от полугода до года.
Согласие отца не нужно, если он лишен родительских прав, но это совсем другая история… это очень серьезная процедура и, безусловно, она не является инструментом для облегчения продажи квартиры, но знать об этом нужно.
Согласитесь- решать такие задачи надо до того, как вы выставили объект недвижимости в продажу и приняли аванс у покупателя.
