Недвижимость. Краснодарский край. Пример анализа рисков

Всем добрый день. У меня в последние несколько месяцев шквал запросов от клиентов, которые хотят купить объект недвижимости в Краснодарском крае.

Если честно – меня это пугает, так как именно этот регион славится большим объемом мошеннических сделок с недвижимостью, которые полны местного колорита, не зная которого очень легко попасть в опасную ситуацию. А как Вы понимаете, будучи риэлтором из города Санкт-Петербурга, Краснодарский край для меня не является зоной знания схем обмана покупателя. И если бы у меня была возможность, я совершенно честно рекомендовала бы найти специалиста именно из этого региона.

Но легко сказать – трудно сделать. Ведь если сам покупатель был в Краснодарском крае только в отпуске и просто мечтает реализовать свою мечту жить в теплом климате, то знакомых профессионалов в сфере недвижимости у него явно там не пруд пруди. А надеяться на риэлтора, просто позвонив в агентство, выбранное по интернету, тоже не приходится.

Во первых, мы слишком хорошо все знаем какая высокая «проходимость» в этой профессии. Очень многие приходят сюда «попробовать», не обладая ни юридическими знаниями, ни потребностью эти знания получить. Во-вторых, слишком часто выбрав объект там по базам данных, который изначально продается через агентство недвижимости, мы рассчитываем что оплату комиссионного вознаграждения риэлтору будет оплачивать та сторона, которая пригласила его для участия в сделке – то есть Продавец. Какого же изумление, когда ты обнаруживаешь, что стоимость квартиры выросла на дополнительную сумму комиссии, так как тебе иначе не покажут ни документы, ни дадут связи с Продавцом. И пока я не нашла там риэлтора, которого я с чистой совестью могу порекомендовать людям, решившим купить квартиру в этом регионе. Можно сказать – нахожусь в «активном поиске».

Поэтому делаем хотя бы то что можем – обычную юридическую проверку Объекта недвижимости. Это всяко лучше чем ничего. Чаще всего сложности начинаются на этапе проверки по судам собственников. То ли мне так везет, то ли действительно – местный колорит, но обнаружить фигуранта потенциальной сделки там удается достаточно часто. Вот пример анализа квартиры, которую обсматривала буквально пару недель назад.

И у жены и у мужа исполнительные производства судебных приставов (здравствуй первый риск по потенциальному банкротству).

На квартиру изначально наложены обременения (аресты), которые собственник обещает снять, оплатив задолженность в ближайшее время.

Среди собственников есть дети и продавцы собираются выделить им доли в другой своей квартире.

Дело усложняется еще и тем, что им надо снимать все обременения не только по продаваемому объекту, но и по встречному, где они будут доли детям выделять. Там тоже могут быть аресты.

Вот и второй риск – Если здесь сделка по продаже пройдет, и продавцам органы опеки разрешат выделить доли детям в течении какого то фиксированного времени в другом объекте, есть шанс что за этот период во встречном объекте могут быть наложены аресты, благо продавцы по своей финансовой истории народ не благонадежный. То есть продать – продали. А вот выполнить условие Опеки и выделить доли детям они не могут. Ситуация скажем прямо – не радует.

Арестов на Объекте недвижимости аж целых 10. Там в основном мелкие суммы, но по одному делу не опубликована сумма, может крупная. По иску физ. лица

Причем исполнительные производства в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости) не совпадают с базой ФССП (Федеральная Служба Судебных Приставов). Их больше там.

Если будем вписываться, (напоминаю, что это выдержка из переписки с клиентом, поэтому использую разговорный стиль общения), то в обязательном порядке – полная стоимость и аккредитив, во-вторых надо им условие обозначить, что к сделке все должно быть чисто как в базе ФССП, так и в ЕГРН.

Чтобы все оплатили и закрыли вообще все вопросы с приставами.

Но тут не понятно, ведь раз они такие должники, то у них еще много долгов может быть, не дошедших до суда.

Эта информация показывает картину, что за люди.

Сам объект более менее нормальный: владение с 2014 года, покупалось на семью с детьми с мат. капиталом.

Риск заключается именно в самих проблемных продавцах.

В идеале с такими не связываться, конечно.

Если они все погасят, и все будет чисто как в ЕГРН, так и в ФССП, то куда ни шло.

Но когда идут разговоры «да это копейки, 100 тысяч», то обычно такие люди ничего по факту не платят. Были бы копейки, оплатили бы сразу.

В ФССП есть взыскание на жене, без указания суммы, и у мужа наложение ареста, которого нет в ЕГРН.

Надо запросить решение суда, на основании которого с жены взыскивают деньги.

Представить можно многое. Например – они заключили договор займа под залог недвижимости, чтобы потом взыскать, т.е. создали третье заинтересованное лицо, чтобы потом отмотать.

У них было дело о взыскании суммы по договору займа. Взыскивал некий «Иванов Иван Иваныч». (так как рассказываю историю на широкую публику, то, конечно, корректирую реальные данные).

Нужны подтверждающие документы, что задолженность оплачена.

Причем судя по хронологии: сначала «Иванов И.И.» в судебном порядке взыскал сумму долга, а потом обращался в суд к ним же и к приставу, категория дела: споры, связанные с исполнительным производством.

И есть шанс, что сейчас мы купим этот объект, а потом объявляется условный «Иванов» и скажет, что у него преимущественное право на этот объект на основании договора займа + залог (хоть и не зарегистрированный) и т.д.

У продавцов надо запрашивать всю подноготную, все документально подтверждать – каждый долг, каждую сумму и каждое исполнение. Нужно чтобы он документально и бесспорно подтвердил каждую его проблему (с суммой, с размером) и доказательствами разрешения этой проблемы (чеки, расписки и т.д.).

Все решения суда выложить, все постановления об исполнительном производстве.

Да и то нет никакой гарантии, что потом не будет схемы с каким-то другим человеком, который еще не обратился в суд.

Как вы думаете – буду ли я советовать купить квартиру с такими нюансами? Причем по самому объекту недвижимости – никаких претензий. Много лет в собственности…Полная цена в Договоре Купли-Продажи. И цена такая соблазнительная.