Риски нотариального заявления

Встречалась недавно со своим коллегой-юристом, который, как и я, специализируется исключительно на сопровождении сделок по недвижимости. Обсуждали самые яркие моменты последних проведенных сделок.

Тема сокрытия информации продавцом о том, что он был в браке в момент покупки объекта недвижимости, зацепила нас обоих. Ведь это реально часто встречающийся случай мошенничества. Тем более, что его очень легко оформить красивым пакетом документов, по которому обычный покупатель даже не заподозрит обман. Благо для этого есть все ресурсы.

В наших паспортах теперь отменены ранее обязательные штампы о наличии брака (да и утерять паспорт при необходимости можно), а нотариус, ставя печать на заявлении, в котором черным по белому написано, что продавец покупал недвижимость вне брака, (а следовательно никакой супруг не может законно заявлять свои права на продаваемую квартиру) по своему регламенту не должен проверять эту информацию в регистрирующих органах. Нотариус ставит свою печать как свидетель того, что продавец задекларировал эту информацию. Что совсем нас не спасает от появления в последствии разгневанного партнёра, который скорее всего в данный момент уже давно в разводе с продавцом и давать ему согласие на продажу даже не планировал.

Мой коллега как раз только что встретился с подобной ситуацией, о чем эмоционально рассказывал на встрече. Мы с ним придерживаемся позиции, что информацию такого плана надо максимально выкладывать в открытый доступ, так как незнание законов не освобождает от последствий их нарушения. Поэтому хочу выложить здесь его статью, не меняя ни одного термина, и рассказать Вам о том, как легко можно купить квартиру, которую продавец приобрела во время брака и торопится продать ее как можно быстрее после смерти мужа, чтобы другие наследники не вступили в наследство и не забрали у нее часть прибыли.

В документах на квартиру она числится единственным собственником. И покупателей это часто вводит в заблуждение, что никто более претендовать на эту квартиру не может. На самом деле такой собственник по документам называется «титульным собственником», и если квартира была куплена во время брака без брачного договора, по факту ему принадлежит только половина квартиры.

Что логично, продавец действовал по старой схеме – предоставил покупателю нотариальное заявление. И если бы не было проведено качественной проверки по судам, где отчетливо можно было увидеть, что супруга активно судилась со своим супругом по вопросу раздела имущества и заявляла суду совсем другие данные о своем гражданском положении на интересующий нас временной период, то история этой покупки могла закончиться более чем печально для покупателя.

Производство по указанному судебному делу было прекращено в связи со смертью участника. И уже дальнейший поиск информации привел к четкому пониманию, что учитывая наличие судебных споров между супругами в отношении различного имущества, и указание в Решениях суда на тот факт, что продавец уже пыталась признать недействительным завещание (составленное явно не в её пользу), продает она свою квартиру явно незаконно.

Выкладываю статью непосредственного участника событий:

Ответ на часто поступающее предложение от продавцов недвижимости и их агентов: «Мы предоставим покупателю нотариальное заявление о том, что на момент покупки продаваемого объекта недвижимости продавец в браке не состоял, вместо того чтобы идти в ЗАГС за справкой по форме № 15»

Для начала необходимо понять разницу между нотариальным заявлением о семейном положении и справкой об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния о заключении брака: – нотариальное заявление представляет собой выраженное в письменной форме сообщение продавца о каких-либо фактах и обстоятельствах, достоверность которых нотариус не проверяет и не свидетельствует. В данном случае нотариус лишь удостоверяет личность обратившегося к нему гражданина.

Таким образом, существует возможность предоставления недостоверных сведений, из-за чего впоследствии могут возникнуть негативные последствия для покупателя недвижимости. – справка по форме № 15, в свою очередь, свидетельствует о факте отсутствия в книгах государственной регистрации актов гражданского состояния записей о регистрации брака в отношении конкретного лица за конкретный период времени. Следовательно, такая справка является более надежным инструментом для подтверждения продавцом статуса «личного имущества» в отношении объекта недвижимости, в соответствии с Семейным кодексом РФ.

Обоснованность получения такой справки можно оценить по конкретному примеру из практики в рамках проведения правовой экспертизы документов на продаваемый объект недвижимости: Гражданка Н. утверждала со слов, что приобретала квартиру с использованием ипотеки в 2014 году, будучи не в браке, и что в брак впоследствии не вступала. На предложение получить в ЗАГСе справку по форме № 15 ответила отказом, мотивировав это тем, что по закону покупатель не имеет право затребовать у продавца такие документы.

Вместе с тем, при анализе гражданских дел в судах общей юрисдикции была выявлена следующая информация: Гражданка Н. неоднократно участвовала в имущественных спорах со своим супругом, гражданином П., в том числе, заявляла исковые требования о признании земельного участка и жилого дома, приобретенного П. до брака, их совместной собственностью, в связи с тем, что в период с 2006 по 2016 год, будучи в браке, они произвели существенные вложения в жилой дом, что увеличило его стоимость. Так же, в рамках иных гражданских дел, она оспаривала составленное её супругом П. завещание в пользу третьего лица, а также договор дарения в пользу сына П. Таким образом, было выявлено, что гражданка Н. с гражданином П. в юридически значимый момент времени (2014 г., год приобретения продаваемой квартиры) состояли в зарегистрированном браке. Из справочной информации по гражданскому делу было выявлено, что гражданин П. скончался в период оспаривания решения суда в апелляционной инстанции, что было дополнительно подтверждено сведениями об открытом наследственном деле. Таким образом, было установлено, что приобретенная в период брака квартира является общим имуществом супругов, хоть и была оформлена только на гражданку Н.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, для заключения одним из супругов сделки по продажи имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В связи со смертью второго супруга единственным правильным способом оформления имущественных прав является выделение в рамках наследственного дела супружеской доли гражданки Н., составляющей 1/2 долю (при отсутствии брачного договора, предусматривающего иной режим собственности супругов) и последующее включение в наследственную массу умершего гражданина П. 1/2 доли, принадлежавшей ему в общем имуществе супругов. Учитывая наличие явных и продолжительных имущественных споров между гражданкой Н., её мужем П. и сыном мужа, напрашивается вывод, что другие наследники первой очереди (дети, родители), а также наследники по завещанию, узнав, что могут наследовать после смерти отца еще и 1/2 долю квартиры, вполне могут обратиться в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между Н. и покупателем.

Подобные судебные споры зачастую длятся годами, и никаких гарантий о том, что сделку купли-продажи в итоге не оспорят, покупателю никто дать не сможет.

Следует отметить, что выявить подобные обстоятельства не всегда представляется возможным. В случае, если бы вышеуказанные судебные споры на момент проверки объекта недвижимости отсутствовали, либо тексты судебных актов не были бы опубликованы, важнейшую информацию, раскрывшую полную картину происходящего, получить бы не удалось.

В данном случае защитить покупателя получилось не без доли везения. В итоге покупатель отказался от приобретения такой квартиры.

Аналогичные риски могут встречаться и при живом супруге, в т.ч. бывшем: например, когда продавец не хочет делить с супругом (бывшим супругом) деньги с продажи квартиры, которую он ошибочно может расценивать как свою личную, либо понимает, что второй супруг точно не даст согласия на продажу.

Вывод: в случае, если продавец заявляет, что приобретал продаваемый объект недвижимости будучи не в браке, для максимальной защиты от подобных рисков следует получить от продавца справку по форме № 15 об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния о зарегистрированном браке за юридически значимый период времени. Юридически значимый период в каждом случае может быть разным, в зависимости от оснований и условий приобретения недвижимости. Рекомендуется определять указанный период совместно со специалистом.

Предупрежден – значит вооружен! Будьте аккуратнее.